Alter Öltank beim Hauskauf oder Hausverkauf
Eine Klappe im Garten, ein Stutzen an der Hauswand, keine Unterlagen: Was Sie vor dem Notartermin klären sollten, wer am Ende dafür einsteht und in welcher Reihenfolge ein Erdtank stillgelegt wird.
Zuletzt aktualisiert: 30.09.2026
Warum das schnell Ihr Problem wird
Ein vergessener Erdtank ist nicht einfach ein altes Stück Blech im Boden. Das Bodenschutzrecht nimmt für die Sanierung einer schädlichen Bodenveränderung nicht nur den Verursacher in die Pflicht, sondern ausdrücklich auch den Grundstückseigentümer und den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Wer kauft, kauft die Pflicht mit, unabhängig davon, wer den Tank einmal hat einbauen lassen.
Für Gewässerschäden kommt § 89 Abs. 2 WHG dazu: Gelangt aus einer Lageranlage ein Stoff in ein Gewässer und verändert dessen Beschaffenheit nachteilig, haftet der Betreiber der Anlage, ohne dass es auf ein Verschulden ankäme.
Deshalb ist der Zeitpunkt entscheidend. Solange noch kein Geld geflossen und nichts unterschrieben ist, lässt sich der Punkt regeln. Danach wird er teuer.
Was der Kaufvertrag dazu sagt, ob ein Haftungsausschluss greift und was gilt, wenn der Verkäufer von dem Tank wusste, ist eine Rechtsfrage und gehört zu Ihrer Notarin oder Ihrem Anwalt. Wir sagen Ihnen, was technisch passieren muss und welche Papiere es geben sollte. Den Rest maßen wir uns nicht an.
Was es an Papieren geben müsste
Ein Erdtank ist nach der AwSV prüfpflichtig, und zwar in jeder Größe. Wenn er je ordnungsgemäß betrieben wurde, existieren Unterlagen. Fragen Sie danach, und zwar an drei Stellen:
- Am Tank selbst. Der Sachverständige bringt nach einer Prüfung ohne oder mit nur geringfügigem Mangel eine Plakette an, auf der das Datum der letzten und der nächsten Prüfung steht (§ 47 Abs. 4 AwSV). Dazu gehört ein Merkblatt, das in der Nähe der Anlage aushängt (§ 44 AwSV). Fehlt beides, ist das ein deutliches Zeichen.
- Bei der unteren Wasserbehörde. Dorthin schickt der Sachverständige jeden Prüfbericht innerhalb von vier Wochen (§ 47 Abs. 3 AwSV). Wurde der Tank je geprüft, liegt dort etwas. Liegt dort nichts, wissen Sie auch etwas.
- In der Bauakte. Für Erdtanks war früher eine Baugenehmigung nötig. Ein Blick ins Bauaktenarchiv der Gemeinde zeigt, ob der Tank überhaupt je erfasst war.
Eine gute Nachricht für Käufer: Den Betreiberwechsel müssen Sie nicht anzeigen. Die Anzeigepflicht bei einem Wechsel des Betreibers gilt ausdrücklich nicht für Heizölverbraucheranlagen (§ 40 Abs. 4 Satz 2 AwSV).
Wer was macht
Die häufigste Unklarheit bei einem Tankfund. Es sind zwei Gewerke und eine Pflicht, die bei Ihnen bleibt:
Der Fachbetrieb arbeitet
Reinigt Tank und Leitungen, entfernt Heizöl, Schlamm und Leckflüssigkeit restlos, baut aus oder verfüllt. An jedem Erdtank und an jedem oberirdischen Tank über 1.000 Liter darf nur er ran.
§ 45 Abs. 1 AwSV
Der Sachverständige prüft
Nimmt die Stilllegung ab: ob ordnungsgemäß entleert und gereinigt wurde, ob der Befüllstutzen abgebaut und gegen irrtümliche Nutzung gesichert ist, und ob es Anhaltspunkte für eine Boden- oder Grundwasserverunreinigung gibt.
§ 46 Abs. 2 und 3, § 47 AwSV
Sie beauftragen beide
Der Fachbetrieb bringt den Sachverständigen nicht automatisch mit. Beide Aufträge erteilt der Betreiber, also Sie. Das sind zwei Rechnungen und zwei Termine.
Eine dritte Rolle kommt erst ins Spiel, wenn es Anhaltspunkte für eine Verunreinigung gibt: Bodenproben und ein Sanierungskonzept sind Sache eines Gutachters für Boden und Altlasten, nicht des Tankfachbetriebs. Bis dahin brauchen Sie ihn nicht.
Die Reihenfolge beim Erdtank
Ein Erdtank muss nicht ausgegraben werden. Oft wird er gereinigt und im Boden stillgelegt, zum Beispiel verfüllt, was die Erdarbeiten spart. Die Reihenfolge ist in beiden Fällen dieselbe:
- 1Fachbetrieb reinigt Tank und Leitungen, entfernt Heizöl, Schlamm und Leckflüssigkeit restlos
- 2Sachverständiger nimmt die Stilllegung ab und achtet dabei auf Anhaltspunkte für Boden- oder Grundwasserverunreinigung
- 3Erst danach wird zerlegt, ausgebaut oder verfüllt
- 4Sie bekommen Stilllegungsbescheinigung und Entsorgungsnachweis und bewahren beides auf
Findet der Fachbetrieb beim Öffnen Hinweise darauf, dass Heizöl ausgetreten ist, greift die Anzeigepflicht aus § 24 Abs. 2 AwSV. Sie gilt schon beim Verdacht, nicht erst bei Gewissheit, und sie trifft auch den Betrieb, der die Arbeiten ausführt. Was dann zu tun ist, steht auf Ölgeruch oder ausgetretenes Heizöl.
Wenn Sie verkaufen
Dann drehen Sie den Spieß um. Ein Tank, der nachweislich stillgelegt ist, ist kein Verhandlungspunkt mehr. Ein Tank ohne Papiere ist einer, und zwar einer, bei dem der Käufer sich den schlechtesten Fall ausmalt.
Lassen Sie die Stilllegung vor dem Verkauf machen und legen Sie Stilllegungsbescheinigung, Prüfbericht und Entsorgungsnachweis zu den Unterlagen. Das kostet einmal Geld und nimmt der Gegenseite das Argument. Denken Sie daran, dass auch der frühere Eigentümer zur Sanierung verpflichtet sein kann, wenn er das Grundstück nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die Belastung kannte oder kennen musste (§ 4 Abs. 6 BBodSchG).
Fachbetrieb für den Erdtank finden
Beschreiben Sie, was Sie gefunden haben, gern mit Foto von Klappe, Stutzen oder Typenschild. Wir suchen einen Betrieb, der Erdtanks macht, und melden uns.
Quellen: § 40, 24, 44, 45, 46 und 47 AwSV, § 89 WHG, § 4 BBodSchG. Was der Sachverständige bei der Stilllegung kontrolliert, beschreibt das Merkblatt „Stilllegung und Entsorgung von Heizöltanks“ des Landratsamts Landshut, Stand 02/2026. Von uns im Volltext geprüft am 30.09.2026. Keine Rechtsberatung.